物流园区的概念及其发展
当我们谈及物流园区，我们会发现，无论是在国内还是国外，对于这一概念的界定尚未达成完全的共识。不同的国家和地区，根据其独特的文化背景和物流发展需求，赋予了物流园区不同的称谓和定义。
在日本东京，物流园区又被称为物流团地，最早于上世纪六十年代出现。在城市规划中，为了应对城市功能混乱、交通拥堵以及工业对环境的影响，从城市整体利益出发，决定在城郊或城乡边缘地带的主要交通干线附近，专门规划出一片区域，用于集中发展物流产业。这些区域集成了运输、仓储、市场、信息和管理等功能，通过完善基础设施和服务设施，提供优惠政策，吸引大型物流中心在此集聚，以实现降低物流成本、整合市场、提高物流效率等目标。
在欧洲，物流园区被称为货运村。这是一个在一定区域内，涵盖所有与产品运输、物流和配送相关的活动的地方。这些活动包括国际和国内运输，由各种运营商完成。为了鼓励多式联运，货运村还需要提供多样化的运输方式。为了保持市场竞争，货运村必须由单一主体运营，无论是公共还是私有。
在国内，第一个物流园区是深圳平湖物流基地，其特点可以概括为集约性、独立专业性和公共公益性。随着物流行业的发展，2006年的《物流术语》国家标准对物流园区的概念进行了全面的解释，主要强调其实现物流设施集约化和物流运作共同化的目的。
结合国内外的物流园区情况，我们可以得出物流园区的定义应包含以下几个要素：首先是土地规划，物流园区需要有一定的规模以承载相应的设备和功能；其次是物流设备，包括基础设施、公共设施以及相关设施；第三是进入企业的规范和规则，物流园区需要有明确的入园标准，并以市场竞争机制来决定企业的进出；最后是物流功能和服务，物流园区不仅要提供基本服务，还要提供增值服务，同时满足入园企业和终端客户的需求。
物流园区是一个集物流设备、服务、管理和规范于一体的特定区域，旨在提高物流效率、降低物流成本，并适应物流业的发展趋势。（5）运营主体
物流需求集约，土地开发需求集约，城市运营需求迫切。若物流园区没有一个清晰的运营主体，土地及各种出资的回报将无从谈起，只能停留在理论层面。我们需要避免一种表面上的运营主体，而实际却是各自为政或者只有管理机构而没有真正的运营主体的局面。单一的通过招商转让或租赁土地的方式，难以形成真正意义上的运营主体。运营土地和运营物流园区是两个截然不同的概念。
（6）出资主体
对于我国的物流园区而言，出资主体问题尤为重要。多数物流园区从生地开始，由主管部门或直属企业以土地出资控股，并衍生出相关的组织。这就导致了政企不分的局面。与此不同，国外的许多物流园区从熟地开始发展，即使出资，也不会干涉其运营。对于出资主体问题，既要明确出资主体本身，也要明确出资主体与运营主体的关系。
物流园区的定义可以概括为：在一定的土地规划上，符合特定条件的一家或多家企业或单位（作为运营主体和出资主体），使用相关的物流设备，从事具有特定功能的物流活动。这些活动包括保税仓储、出口加工、转口贸易等。这些企业在保税区内进行产品的存储、改装、分类、混合、展览以及加工制作，但所有这些活动都必须处于海关的监管之下。保税区是海关实施特殊监管的经济区域，是我国目前开放度和自由度最大的经济区域之一。在此区域内的货物享有“免证、免税、保税”政策，实行“境内关外”的运行模式。保税区自建设之初就吸引了国内外商家的密切关注。
保税区具有进出口加工、国际贸易、保税仓储及产品展示等功能。它依照国际惯例运作，实行更加灵活优惠的政策，已成为我国与世界市场接轨的“桥头堡”。对于想要开展国际贸易、进行保税仓储或展示产品的企业来说，保税区是一个极具吸引力的选择。