这些物流管理协会致力于收集与整理物流园区的运营数据资料，同时推动行业自律及国际交流。尤其在日本，物流系统协会更是积极参与到物流园区的协调管理工作中。关于物流园区的经营模式，国内尚未形成统一的认识，但实践中，主管部门仍是大多数物流园区的经营主体。物流公司则在的总体指挥下开展一定程度的灵活运营。至于物流园区的内部布局和结构，如理货区和仓库货物的布置等，一般由主导，入驻公司可能无权干涉。
从全球范围内看，不同国家和地区的物流园区运营方式各具特色。日本采用“官民协力”的方式，宏观上由统筹调控，微观上则鼓励市场自由竞争。例如，物流园区用地由收购，以低价转让给物流协会或类似组织，并组建管理委员会进行经营管理。对于涉及国计民生的食品类园区，更是会直接派人管理。在推动物流基地建设的也致力于完善相关交通设施，以促使物流基地的地价和房产升值，确保投资者获得回报。在某些情况下，也可能将园区的经营权完全交给私营公司。
再来看国外，许多国家的物流园区运营多采用PPP模式，即与私营公司共同参与运营。在运营中起总体负责作用，具体的经营管理则由各团体独立进行，自负盈亏，照章纳税。以日本东京的四大园区为例，其经营由东京团地仓库株式会社负责，该公司由多家股东组成，主要从事土地购置、租赁、仓储、装卸等业务，并在各大园区内设有事务所。
在物流园区的规划和运营上，英国和美国相似，强调市场导向，追求单一经济利益。美国的物流园区运营模式完全市场化，在规划阶段基本放手，这与美国完善的物流法律法规体系密不可分。欧洲其他国家则认为，物流园区的运营应由中立的机构来组织，为入驻公司提供全面服务。这些中立机构可以是公共机构，也可以是私人公司。
在盈利模式上，国外的物流园区表现出较大的盈利空间。例如德国的不来梅物流园区投入产出比高达1比6。其盈利空间主要来源于土地、基础设施、建筑及运作等多个层面。设备投资及物流运营业务也是重要的利润源。
这些国外的物流园区在运营过程中展现出多种盈利模式。他们的成功经验为我国物流园区的经营提供了有益的参考。那么，如何借鉴这些经验，结合我国实际情况来优化我国的物流园区运营，这是值得我们深入研究和探讨的问题。从实际操作的角度来看，物流园区的运营通常交由第三方中立机构来负责，这些机构有时是经由物流园区的用户自发选举产生的管理者。在欧洲，物流园区的日常管理任务无一例外地落在了专业的物流园区管理公司的肩上。这些管理公司的角色极为关键，其工作内容丰富多样且至关重要。
物流园区管理公司全面负责从规划到运营的整个过程的指导与管理。他们的工作涵盖物流园区的经营管理，包括但不限于提供综合或远程运输的网络连接、联合采购以获取规模效益、建设园区内部网络平台、组织与执行相关培训和进修课程、管理危险货物、特殊仓库的建设与管理，以及产品货物的配送与安全监管等。
这些公司还肩负着营销与宣传的重任。为了提升物流园区的知名度与吸引力，他们精心组织各类博览会、制作宣传册，甚至创办客户杂志。通过这些活动，他们成功地塑造了物流园区的专业形象，吸引了众多客户的关注。
为了吸引优秀的大型物流公司入驻，管理公司提供了一系列的服务以满足园区内公司的需求。他们的目标是创造一个既公正又高效的环境，既代表监管，又兼顾公司的利润追求。在这种模式下，物流园区的运营能够减少“外部不经济”行为，如噪声和环境污染等，从而提升园区的社会效益并实现公司利润的最大化。
这样的管理方式实现了与商业之间的平衡，既确保了物流园区的公正运营，又促进了公司的繁荣发展。通过物流园区管理公司的努力，物流园区得以高效运转，为园区内的公司带来丰厚的回报，同时也为社会创造了巨大的价值。