这些物流办理协会致力于对物流园区的运营数据进行深入的计算、收集与整理，推动物流园区的职业自律及国际交流。在日本的物流体系协会中，和谐办理物流园区是其核心职责之一。关于物流园区的运营方式，国内尚未形成一致观点，但在众多实践中，主管部门仍是主要运营主体，物流企业在的整体指挥下运营，拥有一定程度的灵活性。对于物流园区内部的详细布局和结构，如理货区安置和库房货品的安置等，入驻企业往往无权过问。
放眼全球，不同国家和地区的物流园区运营策略各异。日本采用“官民协力”的方法，在物流园区的运营中起到整体规划和把握大方向的作用，具体的经营则由各类集体独立运作，自负盈亏。例如，日本东京的四大园区由东京团地库房株式会社运营，该公司成立于1966年，现有资本2.8亿元，由112家股东组成，主要业务包括土地的置办和租借、仓储业、装卸事务、设备设备的租借以及相关隶属事务。
在欧美国家，物流园区的运营方式也有所不同。英国和美国在物流园区规划运营上更强调市场导向，寻求单一经济利益。美国的物流园区运营更侧重于市场化，在微观上给予辅导和协调。欧洲其他国家则认为物流园区的运营作业应由中立的安排来组织，并能全面完善地为入驻企业提供服务。像德国的不来梅物流园区，其运营层次分为土地、基础设备、修建以及运作四个层次，不同层次运作不同的事务。
那么，国外物流园区的盈利空间从何而来呢？从国外园区的实践经验来看，他们的盈利源主要分为两个层面：基础设备出资及运营、设备出资及运营。不同的出资方式具有不同的特点，例如工业地产出资具有初期出资金额较大、报答率小、周期长等特点，但风险相对较小，回报稳定，且投资回报潜力较大。
在物流园区的日常管理方面，国外的物流园区大多采用第三方管理模式。这些第三方管理园区既能保证园区日常运营的顺利进行，又能为入驻企业提供全面的服务。他们的职责包括监督园区的日常运作、确保各项服务的顺利进行、处理各种突发事件等。这些第三方管理园区也会根据市场需求和变化，不断调整管理策略，以适应不断变化的市场环境。
无论是国内还是国外的物流园区，都在不断探索和尝试最适合自己的运营方式。而随着全球经济的不断发展和物流行业的持续进步，物流园区的运营方式也将更加多样化和市场化。从实际操作角度看，物流园区的运营和管理大多由第三方中立机构来负责。这些机构有时是经由物流园区的用户自发推选的，旨在确保园区的平稳运行。在欧洲，这一模式尤为普遍，各国的物流园区管理工作均交由专业的物流园区管理公司来承担。
这些物流园区管理公司的职责繁重且多元，其首要任务是对物流园区进行全面规划与运营。他们不仅负责构建物流园区的整体运营框架，还负责诸如网络连接的建立，联合采购以提升效率，内部网络渠道的构建，员工的专业培训与进修等核心运营活动。他们还负责管理危险品、特殊仓库的建设与运营，确保产品货物的配送与安全监管。
除了基本的运营和管理之外，这些公司还肩负着营销与推广园区的重任。他们策划博览会、制作宣传册、创办客户杂志等，通过各种渠道推广物流园区的优势与特色。
最重要的是，他们致力于为入驻园区的企业提供全方位的服务，为吸引优质的大型物流企业打下坚实基础。通过中立的公司管理，物流园区的运作既能代表，又能代表企业，实现公平运营和管理。这样的模式有助于增加园区的社会效益，减少诸如噪声、环境污染等“外部不经济”行为，同时最大化企业的经济效益。
这种管理模式下的物流园区，不仅能够保障运营效率和管理的公正性，还能有效提升园区的吸引力，为园区及入驻企业创造更多的商业价值和社会价值。