物流园区热，还能持续多久?实际上，目前的物流园区热是由三股力量造成的。一是地方政府。规模大的物流园区基本都由各级地方主办，即可以解决人员安排，又可以形成新的财政收入来源，也可以拉动经济增长。二是房地产开发商。随着国家对住宅市场调控政策的持续影响，房地产商转战产业地产，以物流园区的名义进行商业开发销售。三是电商。电商的高速发展，带来对物流的强大需求。电商介入物流，也有烧钱之后的圈地嫌疑。
在物流园区的发展过程中，不乏有部分地区和企业借物流之名出现“圈地”现象，有关方面估计的我国物流园区的平均空置率约为60%。当下，物流园区的圈地时代已经基本过去，物流园区已经从盲目跟风到理性经营，开始注重后期的经营和服务。
商贸批发市场，还是物流园区吗?
我国物流园区种类繁多，没有比较统一的规范标准。业内的一般共识是“根据物流园区依托的对象，把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种”。在实际建设和运营中，往往会演化成各种不同的具体业态。比如按照物流园区的规模，广义的物流园区又分为物流园区(狭义的，一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等)、物流基地(一般占地在几百亩，吸引其他物流企业入驻)和物流中心(一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主)三大类。而从功能上来看，公路港和农产品冷链越来越引起业内的关注。比如公路货运型物流园区，也称为公路港其功能已经从单纯的城际物流和城区配送，拓展到快递分拣和电商分拨，包含保税、监管的“无水港”，以及商用车的销售、维修和汽车用品等。
物流在我国是一个难以界定的宽泛概念，而从2012年版《城市用地分类与规划建设用地标准》中并没有把一般性商贸市场纳入物流用地，实际执行也没有明确的要求。
物流园区到底应当建在哪?建多大?
目前的实际情况是，各级地方政府都在热衷物流园区的建设，甚至一个偏远的县级市也会规划几个物流园区，而且动辄占地上千亩!
应当看到，如果说商业地产推动了或者说迎合了中国城市化，而物流园区建设则是城镇化的重要推手，在未来中国调整二元社会结构中会发挥更为重要的作用。，物流园区项目选址，一般会综合考虑市场需求、产业基础和区位交通三大因素。物流园区是实现物流企业办公、货物集散和运输等服务活动的基础性设施，为了使物流园区能够集中体现在功能上的有机分工、在能力上的相互协调、在空间上的合理分布，具体选址还要遵循交通导向、城规导向、地形导向、经济适应和设施配套等原则。
物流园区的规模一定要市场需求出发，合理设计，不能把物流园区当成一个筐，什么都往里装。既要考虑未来发展，也要服务当前实际。
物流园区招商难，缘由在哪?
由于开发建设物流园区的投资相当巨大，土地占用多，并受城市发展、产业结构变化等因素的影响较大，稍有不慎，便会造成巨大的浪费或投资失误。，科学地确定物流园区的市场需求和战略定位，完善战略规划的细节和服务体系的设计，成了当下物流园区开发建设的当务之急。
物流园区的战略定位工作要解决的问题，就是根据市场调研的结果，确定项目开发建设的战略思想和基本原则，明确项目的战略发展目标，根据市场调研的实际情况和各种关联因素，确定项目主要功能，明确项目的空间布局，给出重点服务功能构建、重点项目构建的基本战略发展意见。
在具体的市场调研中，要确认当地物流需求是不是产地物流?如果是，那么主要企业是谁?主要产品是什么?如果是销地物流，那么主要需求企业是谁?需求什么?如果是中转地物流，本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求?，通过实地调研，分析项目周边的可能竞合对手及其相关企业，寻求可供选择的差异化策略。不但可以印证和调整项目的战略预判，更要确认潜在客户的具体名单，为下一步的招商奠定基础!
提高物流园区的竞争力，从何入手?
去年底，传化物流基地推出“路港快线”在业内引起不同的反响。物流园区未来的发展趋势，就是成为第四方物流运营平台!即是物流空间提供商，也是物流服务平台运营商。，不能既当裁判员，也当运动员，换句话说，不可以介入第三方物流业务，而是要集中精力于物流园区的服务平台搭建。
物流园区的服务体系包括以下几个方面一是为入驻企业和客户提供基本的、保洁、工程维修等专业性物业管理服务。二是提供办理工商注册、税务登记、银行开户、统一开具、办理行政许可等一体化行政服务。三是为入驻企业提供人力资源、财务记账、法律合同等企业管理服务。四是为入驻企业提供业务信息，提供辅助性业务服务(如配送、装卸等)五是提供贷款、担保、保险、融资租赁和仓单质押等物流金融服务。
物流园区作为城市基础性设施，地方政府要统一规划，避免同质化竞争和重复建设，并提供相应的土地、税收和资金扶持。
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