物流地产：强化运营是关键

5月5日，房地产开发企业沈阳万景集团与中物天成资讯服务有限公司在沈阳万景物流园签署战略合作协议。 　
　　同样是房地产开发企业，5月29日，万科企业股份有限公司与中铁物流集团在北京进行战略合作签约仪式。
　　6月8日，新华网发表原创文章《万科成立物流地产公司大量拿地向普洛斯“开炮”》，据报道，万科已撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司，并且引入美国黑石集团作为股东之一，此则消息一出，在物流地产领域引发不小震动。房地产商热衷于物流地产
　　万景集团与万科企业股份有限公司作为专业的房地产开发公司，已然开始在物流地产领域发力。而这些原来在房地产行业叱咤风云的企业进入物流地产领域必然会加剧物流地产的升温。急速升温的物流地产将要走向何方？
　　日前，中物天成咨询规划事业部总裁孔庆广在接受记者采访时称，沈阳万景物流园仅仅是沈阳万景集团发力物流地产事业的第一步。据悉，在未来几年，沈阳万景集团将以东三省为基础，在全国范围内建设一系列的仓储物流园区，最终将形成一张覆盖整个中国的物流园区运营网络。
　　在5月29日，万科与中铁物流集团在北京举行的合作签约仪式上，万科物流地产创始合伙人副总经理李鹏谈到，“众所周知，当前的房地产行业正在经历从黄金时代到白银时代的转型，移动互联网技术在影响着基本的商业运行法则，在这样的背景下，万科也在积极探索未来业务的转型升级，未来万科在做好住宅的，也希望能够探索城市配套服务业。物流地产是城市配套服务业的一个重要组成部分，不管是从中国仓储面积的效应来说，还是从消费者结构的转型、消费习惯的升级，整个中国物流市场的前景非常好。”
　　万科作为中国最大的房地产业，其一举一动必然会引发媒体和大众的关注。万科进军物流地产领域的步伐越来越明显，表明了这家房地产巨头对物流地产前景的基本判断。业内专家分析，房地产拐点的出现正在加速房地产企业谋求多元化业务，而进军物流地产能否为房地产企业增添新的利润增长空间？对于此，业内评论认为，土地增值预期能够为物流地产提供基本的利润保障。而能否在物流地产领域成功掘金，还要看这些房地产企业能否成功运营物流地产。
　　运营是关键
　　孔庆广在接受记者采访时表示，随着国内物流的迅猛发展，在资本和政策、产业都向物流地产集中时，除传统物流企业纷纷开始扩张物流设施外，诸如普洛斯、传化等，不少房地产企业也开始转型涉足物流园区，诸如万科、万景等。“物流地产与房地产的本质区别是，物流地产能否成功，关键在于其功能定位和后期的招商运营。而房地产仅仅是选址、建设、销售，从其运作程序来看，物流地产显然比房地产更为复杂。“物流园区和商业、住宅不一样，不仅仅是建几个仓库，更重要的是采用先进的管理模式，提供一系列增值服务，包括人才培养、行政支援、信息服务、物流金融等全方位的服务。它追求的是一种持续而稳定的利润回报，后期招商运营要求具备更加专业、更加复杂的管理能力。”孔庆广说。
　　而在目前，我国物流园区在开发运营过程中，政府、开发商、投资商、运营商及入驻园区的物流服务商角色混乱，职责不明，尤其是运营管理不善，园区内企业恶意竞争，造成物流园区低水平、低效率运营，降低了其他企业的进驻意愿，进而导致物流园区空置率居高不下。国外经验，一个物流园区必须在5%以下的空置率才能保持10%的利润汇报，，物流园区必须拥有强大的客户资源和维持客户的运营管理经验才能保持持续盈利。在这种情况下，运营模式更是决定物流地产成功与否的重要砝码。
　　新入局者的盘算
　　中铁物流集团执行总裁陆国荣在接受记者采访时表示，仓储业以前以自我配套或第三方物业出租为核心导向，仓储园区实现网络化运营以后，从单纯的物业收益，到仓内加工收益，仓后转运配收益，物流金融收益，一方面为仓储业转型升级提供资金基础，另一方面，网络化推动能够改变仓储业自身的经营范畴。陆国荣称，中铁物流集团与万科企业股份有限公司的合作仓储业涉及前期建设和后期运营。集中在三个维度其一，综合物流园区的建设运营，例如运转中心和仓储的建设；其二，专业物流园区，例如，医药方面，吉林省通化市是国家两个高新医药开发区之一，在吉林通化市建设医药物流园区；第三个维度，整合大量的仓储物流园区，进行深度开发。
　　从陆国荣列出的中铁物流集团与万科的合作除涉及综合性物流园区和专业物流园区的建设运营外，更重要的部分是双方将整合现有的物流园区资源进行整合。据陆国荣介绍，中铁物流集团有意向建设一张覆盖全国物流园区和仓储设施的网络，并在这张网络上进行仓储资源的线上撮合交易。除传统物流园区具备的仓储租赁、停车等基本功能外，着眼于整合现有的物流园区资源，显然，新进入物流地产领域的万科有更多的盘算。
　　孔庆广表示，在政策、技术和资本等多重因素的驱动下，传统的物流园区经营模式有待升级。以沈阳万景物流园为例，其投入大量资金进行信息化建设，并且能够提供投融资金融服务。相较于传统的物流园区具备的仓储租赁、停车住宿等基本功能外，新兴的物流园区具备多元化的功能，包括电子商务作业区、定制化仓储设施等。
　　孔庆广介绍，随着“互联网+”的持续升温，“互联网+”物流已开始广泛应用于物流园区，最近两年来，国家交通运输部不断发文推进物流公共信息平台的建设，国家平台牵手传化物流推出的物流信息管家，有力地推动智慧型物流园区的发展。在未来，平台化、网络化、智能化的物流地产的发展前景值得看好。