如果只靠各种炒作和画饼的手段吸引货主和三方物流，经营惨淡，后期管理混乱，货主不愿前往，那这个园区实际上是失败的。为实现盈利化，招商的成败起到关键的作用。这也就决定了，物流园区的执行顺序是以招商先行，从而从调研立项、选址开始，带动招商，也只有这样，才能让一个园区做到各方均衡，利益化。
运营好一个物流园区不应争一朝一夕，需要有扎实的基本功，只有充分了解把握仓储市场的专业性，才能使园区进入规划建设和招商运营的轨道。
园区招商经理的武功秘籍
了解行业
，做好一个招商经理，就必须做到信息上，充分了解行业的发展前景、市场容量、同类市场竞争等。
这样的功课是必不可少的，普洛斯、嘉民、丰树、平安、宝湾、深国际、万科......这些企业在这座城市的一举一动都应该在你的视线范围内，它们园区的结构、位置、价格、未来布局、你需要知己知彼方能百战不殆!
你还必须了解需求者的信息，并且熟悉他们是如何运营的，
三方物流类中外运、招商局、安得、日日顺、郑明、百胜、荣庆、神州数码，你应该知道他们的仓是多少平方、什么位置、价格区间、优缺点。
制造业与快销业制造业是仓库的需求方，如果你不介入
业务本身，可能你将离它们渐行渐远，美的、格力、宝洁、联合利华、耐克、邦威、以及电器类产品将仓配一体化已然成为趋势，这种专业化的物流运营需要团队和时间。
你应该熟悉每一个领域的前汽配、医药、食品、化工、超市、便利店、服装.....因为行业的一些微小的变化和改革都是原发于这些领军企业，他们的对仓库的要求和选址代表了行业走向。
电商类你应该熟悉京东、唯品会、小米、三颗松鼠.........它们对于当地设区域中转仓的条件和可行性。
快运与快递你需要了解你所在区域，四通一达、百世、德邦、安能对于仓储的需求和可能因业务带来的扩容面积;
零担与货运站场越来越多区域小霸王有中转场地的需求，这种需求在日益膨胀，你需要时刻盯紧它们的发展。
冷链每一个城市、做冷链的企业，因为专业性和冷库的投资收收期的漫长，使得冷库的供给进展缓慢。
集装箱与整车此领域对于大多数经理而言非常陌生，这取决于园区的定位于未来发展，如果你的园区靠接铁路，那么你就应该有中铁特货、长久集团、北八道的联系方式!
耳熟能详
如果你在园区招商经理的角色，那么你就应该对上述的这些熟记在心，并且保持着时刻的关注，因为需求随时在变化着，有一颗随行业波动的心脏是招商经理必须练就的功夫，如果你不能请带上起搏器!
熟悉仓库
作为物流园区的招商经理，你必须熟悉自己的仓库，在接触的很多园区经理而言，这方面显得专业水准差强人意。
可能你会反驳，那是建筑设计院的事情，但作为招商经理，你就应该是了然于胸的，仓库的高度为什么在9米--12米、四层货架高度是多少、月台内置好还是外置好、地面是金刚砂还是无缝树脂好、仓库为什么分甲乙丙丁等级，为什么市场上都是丙二类仓库.......
这些问题作为招商经理决不可忽视，他就是武穆遗书，若你不懂，快寻找黄蓉，因为这是你战场上的。
例比如客户问你们仓库的流明度?
你可以回答50年代仓库为消防安全，是不准有电器线路。试想而知这样的回答客户是否满意?
心中有图
作为招商经理必须将城市的地图牢记在胸、哪里有库，什么等级，采用笨办法，标注在地图上，并且随时更新。
作为一些货主企业的物流部经理会随着调动随时更换，要紧密跟踪这些企业的动向，因为新的决策者一般都会重新审视仓库的面积和位置，因为这是新官上任点燃的地方。
有些园区火爆招租，好景不长，货主来也匆匆去也匆匆，很快就形成恶性循环，人去楼空。这可能是由于很多原因所造成的，比如周边的生活配套问题，有些仓库地处偏远，员工的吃穿住行都会成为移仓的诱因。
所以要随时关注客户的埋怨，要时刻跟踪调查一线员工，及时了解跟踪他们生活工作中的疑惑和困难。
融入行业
物流行业协会往往是一个行业龙头企业聚集的团体，是该行业市场信息动态的先知先觉者，也是行业内部协调及与政府部门和其他行业沟通交流重要的桥梁。
充分利用行业协会的优势，与行业协会进行亲密无间的合作，对于一个物流园区的招商将会起到事半功倍的作用。现在很多园区都选择和行业协会强强联手，充分发挥行业协会信息多、渠道广的优势，为园区未来经营提供技术、信息等方面的支持。
的行业大伽每一个城市都有对于行业了如指掌的行业精英，市场上的信息基本都会汇集到他们身边，所以结识一位的行业精英，可以对你的招商工作起到事半功倍的作用。
互联网+
作为称职的招商经理，你必须懂得利用网络技术，扩展你的招商渠道，比如网站、微信公众号，微信群，你要尽可能的接触到更广范围的人与事，在整个行业发出你的声音。
建立自己的微信群，并时刻的去维护它，将资源慢慢的汇拢，网络的社会是一个共享的时代，只要你愿意付出，那么你必定会得到回报。不要畏惧，红包是你的敲门砖。
在网络营销方面你可以关注天下库房，云商云仓，关注本地域仓库的变化，你还需要熟练的找我谷歌地图，迅速的定位坐标和找出仓库位置。
你需要不断的学习和更新自己的知识领域，如利用融资租赁解决客户的叉车，货架，跟更多的银行建立起沟通渠道，扩展质押监管的业务，你手边还必须由一些APP和城配企业，解决客户的燃眉之急。
专业纵深
物流园区的招商工作事有时间区域限定的，作为的园区经理，你必须未雨绸缪，在招商工作进展的，应该为你在行业的纵深找到一个定位，仓储领域，城配领域，咨询领域，专线领域，金融领域\联盟运营、ETC、油卡、代收货款.........
根据你的资源配给状况，甩下你的职业锚.比如旧厂房的规划改造，比如咨询业的方案设计，因人而宜，因为仓总是要填满的，你应该看的远一些.
定位迅速的找到客户
1清晰货主的诉求
针对于不同的货主企业，对于仓库的诉求截然不同，快递企业要求在机场周边，零担专线要求在市场旁，公路快运需要更大场地停车，医药企业需要更大的变压器容量做恒温仓，三方企业需要廉价的租金解决利润产出，需求随时随地产生，你时刻要作出应对方案.
2准备充足，找对决策人
货主在实际决策的时候，三分理性，七分感性。在实际谈判过程当中，营造一个热销的氛围是达到目的是有力方式;而货主在进驻一个园区之前，除了看园区本身之外，更加会对该园区的运营、推广和发展潜力进行细致的对比和分析。
这一方面你应该为货主准备好，医院，银行学校，派出所周边配套的位置标注，库区对于员工，餐厅住宿，乃至休闲娱乐方面的考虑.
决定成败的关键是你必须找对决策人，有时候你跟物流部经理打过无数次交道，到了他正式提交移库申请，可能会被驳回.可能因为销售不愿到很远的地方提货随便一个借口就给否定.所以找对决策人才能事半功倍.你要清晰地在企业中找出决策者、并且能将他的需求描述的很清晰。
随着物流地产蜂拥而至的不差钱的大鳄，落成的面积如雨后春笋拔地而起，招商经理面临着巨大的挑战!
其实在一个园区项目正式启动招商之前，必然要对整个市场环境进行细致分析，而园区的选址又挺复杂的，不是园区招商经理能够左右的. 但你还是必须全力以赴!
有时候要向汤姆克鲁斯学习，完成那个不可能完成的任务.