一、我国物流需求旺盛，国家鼓励物流园区建设
当前，我国已经成为世界“物流大国”。2017年，我国社会物流总费用超过12万亿元，成为全球的物流市场。社会物流总额252.8万亿元，物流需求规模。全国货运量达到479亿吨，公路、铁路货运量、港口货物吞吐量多年来居世界位。2018年全国快递服务企业业务量累计完成507.1亿件，同比增长26.6%。
2010-2017年社会物流总额及可比增长
数据来源中国物流采购网、中商产业研究院大数据库
作为物流基础设施的主体，物流园区是物流强国建设的重要支撑。党的“十九大”提出加强物流基础设施网络建设，次把物流基础设施上升到国家基础设施的地位。有关部门大力支持物流园区建设发展，国家发改委制定了《全国物流园区发展规划》，开展示范物流园区工作，交通运输部开展货运枢纽补助，商务部鼓励城乡配送设施建设，国家邮政局鼓励快递货运枢纽建设。
二、园区现状物流园区规模不断扩大
物流园区作为物流地产分支，是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。物流园区具有功能集成、设施共享、用地节约的优势，对于提高物流服务效率、降低物流成本具有重要意义。
近几年，我国物流园区规模不断扩大。中国物流与采购联合会、中国物流学会先后于2006年、2008年、2012年、2015年和2018年组织了五次全国物流园区(基地)调查。2006年我国包括运营、在建和规划的各类物流园区仅207家，2015年突破1000家，2018年增至1638家，比2015年的1210家增长428家。3年间，我国物流园区个数年均增长10.7%。在1638家园区中，处于运营状态的1113家，占67.9%;处于在建状态的325家，占19.8%;处于规划状态的200家，占12.2%。
数据来源中国物流与采购联合会、中商产业研究院整理
三、分布区域主要分布山东、江苏、河南三省
物流园区作为产业集群空间集聚的外在表现，其规划布局与经济发展程度密切相关。东部地区率先改革开放,推动经济持续快速增长，物流园区规划建设起步早，目前75.7%的园区已进入运营状态。
西部地区随着近年来经济增速加快，物流园区进入规划建设快速发展期，规划和在建园区占比分别为15.9%和22.8%，高于其他地区。分省区来看，物流园区总数多的前三名分别为山东(117个)、江苏(102个)和河南(97个);运营园区数量多的前三名分别为江苏(91个)、山东(86个)和浙江(70个)。而海南、西藏、青海等省区的物流园区总数还在10个以内。
数据来源中国物流与采购联合会、中商产业研究院整理
四、经营方式多元化经营
物流园区入驻商贸企业、快递企业、电商企业、加工制造企业和公路专线企业占比较高，信息服务、金融保险等企业也有入驻，反映出入驻企业类别呈现多元化态势，物流生态圈逐步形成。
五、示范物流园区名单
随着经济发展，我国物流园区进入重要发展阶段，国家相关部门也在积极探索科学有效的方式提高传统物流园区的建设与运营，提升整体水平。国家发改委先后发布了两批示范物流园区名单，共计56家物流园区入选。河南、山东、浙江各有4家物流园区入选，江苏有2家物流园区入选。
资料来源中商产业研究院整理
六、物流园区存在4大问题
投资物流园区主要有五个步骤买地、规划、建设、招商和运营。我国物流业发展水平还比较低，物流园区在规划、建设、运营、管理以及政策方面还存在一些问题。
1.物流用地供应紧缺
不少物流园区认为土地资源制约物流园区发展。从区域分布来看，城镇化程度高、经济较发达的东部地区物流用地供需矛盾更为突出，北京、上海、深圳等一线城市物流用地更加紧张。存量用地减少和新增用地供应不足，导致“一库难求”，物流企业被迫向城市周边以至更远地区扩散。城市配送半径扩大，不仅使物流成本增加，还影响商品新鲜度和服务质量。
2.运营管理人才缺乏
近年来，新技术、新模式和新业态不断涌现，推动着物流管理、运营和组织模式变革，物流人才需求结构发生巨大变化，高层次专业化人才、复合型人才匮乏成为普遍现象。特别是物流信息人才、物流管理人才、产业链和供应链贯通人才以及国际物流人才更加紧缺。
3.资金短缺周转困难
物流园区作为基础设施建设项目，具有投资规模大、回收周期长等特点。不少物流园区出现资金周转困难，其中，西部地区物流园区对资金需求更为强烈。
4.物流园区运营环境有待继续改善
目前，物流园区发展还存在一些政策障碍。如规划获批难、用地难、拆迁难、建设难、行路难、进城难、融资难、“营改增”后运输服务税负增加、不合理的行政性收费等。，劳动力成本上升、周边交通受限、创新驱动不足、同质化竞争和有效需求不足等问题，也是制约物流园区发展的重要问题。
七、国内物流园区的发展方向
未来一段时期，正是新一代科技革命和产业变革从蓄势待发到群体迸发的关键时期，也是新旧动能转换，赢取未来竞争新优势的重要时期。新技术、新模式、新业态将深刻影响物流园区发展，助力物流园区智慧化转型，智慧物流园区建设将迎来新机遇。
1.全面连接
通过信息互联网和设施物联网，加快园区业务线上化转型，推动物流园区全面接入互联网，以信息互联、设施互联带动物流互联，打造在线物流园区，助力线下物流园区创新业务开展。
2.数字转型
充分利用各类信息技术，实现物流园区数据可采集、可录入、可传输、可分析，实现一切数据业务化，打破信息不对称和信息孤岛，提升物流数字化水平，再造物流园区业务流程和运营模式。
3.智能升级
瞄准高标准仓储设施标准，满足高增长、高附加值物流服务需求，加快推进物流园区机械化、自动化、智能水平，提高园区整体运作效率，逐步用机器替，改变传统物流园区的运作方式。
4.产业融合
通过信息互联互通，加强物流园区与产业集聚区的融合发展，集中制造商贸业的采购、分销、物流、维修等非核心业务在物流园区集中，提升产业服务的专业化、社会化水平，助力区域经济价值链升级。
5.平台开放
深入推进互联网与物流园区融合发展，推动物流园区公共信息平台技术升级、功能升级、模式升级，打造物流园区互联网平台，发挥网络效应，集聚更多物流资源和目标用户，打破园区区域限制和分工体系，重构物流园区商业模式。
未来一段时期，正是新一代科技革命和产业变革从蓄势待发到群体迸发的关键时期，也是新旧动能转换，赢取未来竞争新优势的重要时期。新技术、新模式、新业态将深刻影响物流园区发展，助力物流园区智慧化转型，智慧物流园区建设将迎来新机遇。