尚普咨询物流行业分析师指出当前，国内物流园区发展面临五大问题
，物流园区业态界定的不清晰，导致产业政策落实难。
尽管《物流园区分类与基本要求》国家标准已出台多年，但物流业多种业态的不断创新发展致使社会各界对物流园区理解上存在偏差。物流园区业态界定的不容易，标准落后于产业发展，造成了统计口径不易把握，管理缺乏产业针对性、促进物流业发展相关政策就难以落实等现实问题。
，一些物流园区建设与区域经济发展不匹配，同质化现象比较严重。
一些物流园区建设缺乏科学规划、仓促上马，与区域经济发展没有有效衔接。主要表现在三个方面一是与区域经济发展规划衔接不够，对实际物流需求不了解，导致园区发展定位不清晰，占地面积偏大，盈利模式模糊;二是与交通运输规划缺乏有效衔接，导致交通线路衔接不畅、运输效率低下、中转联运难以实现;三是与城市建设规划、行业资源配置等缺乏统筹协调，导致物流资源闲置、利用不平衡，运输和配送车辆流量、流向不平衡等现象。这些问题的存在都容易造成重复建设、资源浪费，十分不利于物流园区健康发展。
第三，土地资源成为物流园区发展的。
近些年，与土地相关的各种成本都有十分明显的上涨，导致物流园区发展过程中经营成本不断。随着我国城镇化进程的不断加快，加上18亿亩耕地红线的约束，土地资源日渐紧缺。物流园区用地问题是制约我国物流园区发展的“瓶颈”之一。用地政策是物流园区希望得到的扶持政策，在沿海经济发达地区尤为突出。征地困难成为我国物流园区发展过程中遇到的阻碍因素，而缺乏物流园区运营优惠政策成为紧随其后的阻力和困难。
第四，园区人才缺乏现象比较明显，综合服务能力亟待增强。
从人才需求状况来看，仓储、特种作业与运输三类业务人才需求仅占全部人才需求的41%左右;物流信息管理、营销管理、供应链设计以及国际物流业务管理等人才需求很大，占比均在60%以上;而综合性物流管理人才的需求更是居首位。这在很大程度上反映出物流园区提高服务水平的迫切需要。
第五，政策环境有待持续改善。
物流园区的建设和运营具有跨行业、跨地区、多功能、多层次的属性，客观上需要有关部门的统筹规划、相关部门协同配合，共同促进园区健康发展。
据尚普咨询发布的《2013-2017年中国物流园区市场分析及投资趋势研究报告》显示当前影响企业入驻以及园区经营环境的因素大多与体制政策环境有关。在影响物流园区经营的关键因素中，政策法规体系建设、规范市场两项指标分别排在前两位。
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