根据实时在线数据整理，全面西安各区仓储面积、仓储设施空置情况、租金水平等方面内容，为了解西安仓储市场发展情况、合理投资提供参考依据。下面， ——西安市，一起来深入了解下西安仓储市场现状
西安仓储资源概况
随着仓储物流服务网络不断拓展，近年来西安辐射能力显著增强。目前，综合运输与一带一路建设多管齐下落地，西安地区陆空、海铁一体化的物流服务网络已经形成
铁路枢纽范围辐射广，建有多家专业货运站；中欧班列(长安号)联通并覆盖了西欧、南欧、北欧、中东欧及中亚等沿线国家，打造高效的国际运输走廊，海铁多式联运网络不断完善。
航空建设获得了不菲的成绩，西安咸阳国际机场是中国重要航空港，西安咸阳国际机场已开通国内外通航点175个，其中国际(地区)通航点达48个，全货运航线14条。
公路运输网络已辐射全国大中城市，共有货运站场18家，开辟零担运输线路566条。
在多方努力下，西安物流市场主体不断发展壮大，集聚效应已经显现。2017年底数据统计，西安全市注册从事物流及相关业务的企业约31900余家，其中主营物流业务的企业达6400余家，外资物流企业750余家，全社会营运货运车辆20余万辆。
截至目前，据物联云仓实时数据显示，陕西省在线仓库数量为274个，总面积为10,898,206平方米。其中210个仓库位于西安地区，总面积为8,016,926平方米，分别分布在未央区、高陵区、灞桥区、长安区、鄠邑区、雁塔区、新城区、临潼区、阎良区等地区。
图1 物联云仓仓库云图
本期物联云仓《2018年西安仓库租赁行业现状与仓储物流产业发展分析报告》挑选了未央区、高陵区、灞桥区、长安区、鄠邑区、雁塔区等仓库主要分布地区仓库进行分析，希望对大家了解市场行情、租仓选仓有一定参考价值。
西安各区仓库面积及空置率、租金情况分析
一、普通仓在线仓库面积统计
截至2018年12月底，据物联云仓平台在线数据显示，西安各区中未央区普通仓面积（3,730,994㎡）远超其他各区，占到了全市总普通仓面积的46.5%，是高陵区（1,424,790㎡）、灞桥区（1,239,210㎡）、长安区（549,466㎡）、鄠邑区（421,100㎡），雁塔区（340,250㎡）在线仓库面积相对较小，仅占全市总仓库面积的4.2%。（图2）。
图2 2018年12月西安各区普通仓面积（单位㎡）
未央区作为未来西安城市新中心，是西安贯通东西、连接南北的必经之地，拥有亚洲最大的铁路客站西安北站，陕西“米”字型公路骨架八条放射线中的六条接点在区境内。目前，未央区正投资建设人工智能和智慧仓储物流基地，打造新零售运营支撑平台、电商订单生产中心、供应链金融服务中心，打造带动大西安、辐射大西北的现代仓储物流基地。基于天然的地理优势和悠久的历史文化优势，未央区在线仓储面积数量庞大。
高陵区素有关中“白菜心”之称，先后引进华南城、顺丰、京东商城、京通易购等9个大型物流企业，现代物流日交易额超过6000万元。依托京东商城、华南城、唯品会等知名电商，高陵区正推动引进大型商贸物流企业工作，大力发展工业物流、大宗商品物流、城市配送物流等现代物流仓储服务业态，促进先进制造业和生产性服务业有机融合、联动发展，打造覆盖全省、辐射西北的“智慧+物流”运营平台。
灞桥区是古代丝绸之路东方起点的重要驿站，西安向东发展格局中的核心板块。目前，灞桥区正按照“扩三优二精一”产业思路，加速培育商贸、物流、文化生态旅游、建筑地产、新型工业等五大主导产业，致力于将新市商圈打造成为集居住、客运、地铁、商贸、餐饮为一体的大型城市宜居商贸物流中心，将洪庆新城打造成为现代工业和物流仓储业集聚发展的新片区。
长安区正力促高新技术产业落地与发展，创建现代仓储物流园与科技园区，其中长安科技创新产业园、引镇现代物流园、长安现代农业物流园、长安新型建材产业园、三星电子产业园、长安新材料产业园、长安通讯产业园、杜陵遗址保护园为长安区八大核心园区。长安区计划打造"现代物流科技小镇"，推进现代物流仓储科技创新创业平台建设。
鄠邑区地理位置得天独厚，东北部紧临西安高新区，北部与西咸新区接壤，区位交通优势毋庸置疑，目前已成为大西安连接西南地区的重要枢纽，物流仓储产业优势明显。中通快递西北（西安）电商快递物流产业园的落户加快了鄂邑区副中心城市产业聚集，加之大力发展航空物流产业，未来物流仓储潜力大。
雁塔区是西安市最大的核心区，已经形成以现代商贸服务业、工业总部经济、商务居住为主导的产业集群，作为重点旅游区域的经济侧重性影响，雁塔区在线仓储面积较其他区较少。
二、普通仓空置率情况分析
2018年12月，西安各区物联云仓在线仓库可租面积为962,863平方米（不包含在建仓），仓库空置率在2%-19%之间，雁塔区与灞桥区空置率悬殊巨大。如图3，灞桥区空置率最高，达到18.97%；雁塔区空置率最低，仅为2.35%。
图3 2018年12月西安各市区仓库空置率情况
相较于全国其他一线城市仓库空置率数据（如图4），西安地区仓库平均空置率为16.3%左右，仅低于重庆、东莞等地区，处于全国一线城市中仓库空置率较高水平。
图4 全国一线城市仓库空置率情况
【仓库小贴士】西安各区仓库空置率差异大，主要在于地方经济侧重性与区域位置等方面影响。其中，雁塔区、高陵区、鄂邑区空置率相对较低，均在7%以下，短期急租仓需求可能会有一定困难。灞桥区仓库空置率最高，租仓难度相对较小。如果年前急需仓库，可以重点了解灞桥区、长安区、未央区等空置率相对较高地区，对比地理位置、租金价格、交通情况等更易租到合适的仓库。值得注意的是，目前西安三环以内老旧仓库正加大拆迁力度，三环内租仓难度可能相对较大。
随着春节临近，租仓又一轮热潮或将到来。物联云仓提醒，年前租仓一定要提前规划哦！
三、普通仓月平均租金分析
2018年12月，西安各市区普通仓平均租金图显示（如图5），高陵区月平均租金高于其他各区，为21.46元/㎡·月；鄂邑区则以13.00元/㎡·月成为仓库月平均租金最低地区。
图5 2018年12月西安各区仓库平均租金
据 大数据显示，西安地区高标库平均租金约23.94元/㎡·月，地区高标库租金价格基本在31元/㎡·月以内。根据一线城市仓库租金情况数据（图6）分析，西安地区高标库平均租金相较其他一线城市处于较低水平，仅高于沈阳、青岛。
图6 全国一线城市仓库租金情况
【租仓小贴士】西安各区普通仓租金差异较大，租金主要在13元/㎡·月-22元/㎡·月左右。其中，高陵区、雁塔区租金较高，且空置率低，短时间内要租到合适的仓库可能有一定困难。与之相反，长安区租金较低，空置率较高，租仓难度相对较小。
目前，一些企业春节备货正紧张进行，租仓扩仓需求正旺，部分地区仓库租金已开始上扬。
仓储业
仓储总是出现在物流各环节的结合部，生产与销售之间、批发与零售之间、不同运输方式转换之间等等，仓储管理已成为供应链管理的核心环节，它代表了商品时间的转移价值。
随着近三十年来的改革与经济发展，从微观的角度来分析西安市的仓储业，变化最大的就是2015年，从大兴路仓储群落的的消失，到天台八路仓库群落的形成，从兵工物资、中储东兴的市场化转型，到普洛斯锦业二路国际标准仓库的落成，从石棉瓦顶棚的赖明工贸到带通风口采光带的民生配送中心，从消防通道堵塞，水压不足，回转半径狭窄的大景物流，到高位堆垛车、升降月台、消防喷淋一应俱全的中外运西北RDC，这一切表明了仓储业在2015年已发生了质的改变。
，尽管西安仓储业出现了可喜的变化，但仓储业税负过重问题、仓储业的门槛问题、仓储设施的建设方式问题、冷库的经营方式问题、危险品的定点储存问题等，仍是摆在仓储业面前亟待跨越的障碍。“现在一些深层次的问题仍没有得到解决，制约着仓储业发展。”
中外运空港物流园
据仲量联行资料，2016年度市场交付使用的优质物流项目分别为位于周陵的东盈物流园约30,000平方米的仓储面积以及普洛斯西安空港新城南约55,300平方米，位于经开区的嘉民西安北物流中心一期及沣东新城的丰树沣东（西安）物流园二期。平安航天城园区，截至2016年末，新入市面积约105,800平方米，西安优质物流仓储（非保税）市场的总存量达到760,000平方米。
西安物流仓库市场在2016年成交活跃，包括京东租用整个东盈物流园仓库；申通入驻普洛斯西安空港新城南项目；玫琳凯租用普洛斯经开区物流园等。，市场上有两宗成交案例，分别为顺丰计划入驻西安嘉名北物流中心将近20,000平方米的面积以及德邦物流入驻沣东新城丰树物流项目近25,600平方米。
西安优质物流园（非保税）市场租金平稳上涨。新项目入市使市场整体硬件设备标准提升，新项目的租金要价亦高于大部分现有项目。，最终使用者对高端物流仓库的需求增加，导致多个项目的入驻率长期保持满租或接近满租的水平，拉动整体市场租金稳定上涨。市场上出现多宗优质仓储物流成交案例，旺盛的租赁需求主要体现在第三方物流业务的持续扩张。
2016年西安优质物流仓储市场的空置率继续走低，环比下降1.2个百分点至10.1%。，新竣工的两个项目均由外资开发商打造。由于仓库品质相对较高，使项目租金水平高于市场平均。受益于此，市场租金录得小幅上涨，环比增长0.7%至人民币24.0每平方米每月。
展望2017年，市场将出现243,000平方米的新增供应，或拉动空置率上涨。在今年预计落成的新供应集中在空港新城片区，该片区新增供应面积占今年的总供应量比例高达70%。项目如若按时交付使用，空港新城将在短期内面临供过于求的问题。尽管空港新城片区供应压力较大，但大部分项目由外资开发商开发，物业规格与品质优于内资或本地开发商打造的项目。，随着该片区交通配套进一步完善，第三方物流及电商等租户仍将继续看好该片区。
需求
仓储业行业分布状态
以西安市通用仓储的现有客户和潜在客户需求分析为依据，对通用仓储需求量进行大致估算家电市场对通用仓库的需求，主要是大型品牌家电如格力电器、海尔电器、美的、TCL、九阳、长虹等和家电零售巨头苏宁、国美，预计其在在西安区域内对通用仓储市场的需求量在50万平方米以上。食品销售物流对通用仓库的需求，主要有西安本土的生产企业如康师傅需求面积约15万平方米、西凤酒约10万平方米，还有其他的品牌分销商如长城葡萄酒等。保守估计食品类商品对通用仓库的需求量在60万平方米以上。图书类商品对通用仓库的需求，各大出版社、新华书店、汉唐书城等等对通用仓库的需求大约在30万平方米以上。汽车配件类、母婴用品如乐友、小飞象等等、服装类商品等对通用仓库的市场需求大约在50万平方米。
供给
仓储业行业市场的主流企业
目前，通用仓库规模较大的企业除了陕西商储30万平方米的仓库外，中储、招商局物流、国储、朱宏物流、红光物流、红太阳等从事通用仓储业的重点企业规模均不超过10万平方米。（中储、红光以钢材物流为主要服务对象）浐灞华南城物流中心主要是以商铺市场为主，贝斯特物流也是以商铺形式的货运市场为主。除了以上较有规模的物流企业外，其他的通用仓库的供方均来自一些农民利用手中的集体土地建立的临时性的、管理相对不规范的仓库。
随着城市化进程的推进，目前西安市正处于规划建设高峰期，许多已形成的通用仓库为适应城市规划，需要被拆除。西安原有的北二环、三桥、东二环以及西二环（火车西站）周边几大物流仓储市场集聚区将陆续被列为城市中心区域，土地性质发生转变，周边货运交通受限，这使西安市通用仓库的供给量缩减。目前西安市可以提供具有规模和高效管理的通用仓储物流服务的仓库面积不到60万平方米。
从整体上看，通用仓库供方不足，部分库房老化、技术装置落后、不适应客户的特定要求等，造成近二成仓库不能满足客户的需求；还有目前城市中心区域扩大，物流向城市周边转移，造成部分通用仓库处于不稳定期，再加之物流项目实施进度缓慢，预计在未来五年内西安仓储市场的有100-120万平方米的供应量将处于不稳定状态，通用仓库布局将面临大调整，大西安区域规范，符合建设标准的通用仓库缺口将达到100万平方米左右。
分析西安物流行业土地运营模式，共分为一下几种
1、小仓储+自发临时货代区域（二轻商圈、康复路商圈、北三环建材商圈）
在实际商贸运作中很少讲规划、谈发展，往往就只有一些简单的小面积仓库建设，这种模式远远不能达到商贸圈的物流需求，这就是商贸区域的俗称“临时货代区域”，现在这种现象的物流圈很多，各大商贸区域都有自发形成的临时货代区域，这里有优点也有弊端，优势在于商贸区的商户的收发货比较近，便于内部的商流，节省时间成本和短驳成本；
批发市场的暂存区
劣势在于没有规划的自发物流圈随意性较大，没有规范的管理，各种小型货运车辆如三轮车、摩托车及小轻卡等短驳车辆随意进出各主要通道，极易造成交通的紊乱，给商贸园区的形象及购物环境造成极大的恶劣影响；
2、仓储型物流园区（天台八路物流仓库区）
这种园区主要依托周边的大型制造型企业或商贸批发市场，分为两类，一类是已经成型的大多面积不大的园区，主要为周边的食品和日用品等快消品的仓储及配送服务的仓储园区；一类是在建或者2010年后期在城郊或主城市生活圈外的园区，这类园区一般拿地面积较大，且主要面对各大型制造型企业如家电类、半成品类或配套生产资料类的企业服务。
安得西北RDC
这种物流园区第一类一般区位较繁华，土地成本高，租赁单价较高且逐年增加成本，第二类的特点在于发展潜力大，面积较大，区域相对偏僻一些，成本较低，相对短驳成本高，由于这类仓库的储存量及中转量大，频繁的进库出库，其运输对周边的道路要求高，且易造成道路的使用年限缩减；
3、零散专线货代型物流园区（华清路、北三环货运站场）
这类园区主要为专线货代类的第三方物流服务，前期的零担专线由夫妻店、家族店过渡到加盟店一直发展到区域布点的网络化专线，发展初期紧靠商贸圈市场（上述第一种园区介绍），由于公司规模和运作资历和人员等的不足，整体发展缓慢和粗散，可能还在没有过度到无纸化运作，随着货源的增加和回程货源的分拨，现有的硬件和市场环境已无法满其日常运作，这时就出现了整合城市各商圈的零散布局的专线货代，形成了一个以小批量、多频次、覆盖广的专业零散货代园区。
货运站场
这类园区由于是针对特定客户群体，在建设时对道路、库区规划和仓库硬件和装卸货区域的布局都有一定的设计，便于客户在园区的运作和发展，此类园区一般区域相对偏一些，园区的拿地和可持续发展潜力较大。
4、专业市场类型的物流园区（雨润、和生、方欣）
冷链物流中心、蔬果批发物流中心、粮食物流园区等，以特定的某类商品的流通为目的的物流园区建设正在逐步发展壮大。
西安雨润
这类园区主要依靠当地的主要经济生产特点发展起来的，如南方的海鲜冷链发展相对发达，北方的粮食生产基地物流园也相对发达，现在流行一句话，专业的人做专业事，可以延伸到这里就是专业的市场做专业的物流，这也是物流园区发展的一个趋势，货源的集散越来越细化，流通的要求如时效和质量也越来越高；
5、商贸+综合物流的物流园区（红太阳）
这类园区有些类似第一种园区的描述，从本质上已经完全不一样了，也可以把第一种类型当做它的前身。此类园区首要的目的是服务商贸区的客户物流需求，例如货代、仓储和信息交易中心等物流服务项目，与此物流园的发展也是对外经营的，园区一般都包括管理中心（政府部门、银行、保险、通信等部门）、信息交易中心、停车场、货代区域、仓储区和配套服务区，这些功能区域形成了一个综合体的物流服务区域。
红太阳
这样类型的物流园区是潜力最大，发展方向最明确和培育期最短的、经营风险较小的一种发展模式，值得大力推广。
市场仓储业特点与分布如下
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从西安仓储业地域和产品特征分布分析，可以看出两级分化的特征，大型销售企业大多选择第三方物流公司为其物流运营，优秀的第三方物流企业掌握者市场的大部分份额，如中外运拥有卡夫、以及IT类的80%的物流份额，安得物流拥有大部分家电企业客户群体，如美的、奥克斯、万家乐等，招商局拥有宝洁，新科安达拥有高露洁、壳牌，恒仁拥有联合利华，标准的物流流程、完善的信息系统、覆盖全国的服务网络，这些优势是西安本地企业所无法比拟的。
西安大多数仓库产权所有者将自己定位为“物业管理者”，对商品管理不介入，而本地企业如商业储运、陕西国储等本地企业缺乏全国的分拨网络，使得对于商品情报的控制力削弱，在同等水平下缺乏竞争力。
从仓储分布的角度进行分析，发现同一类别的商品会集中在每一区域进行集中存放，现将不同类别的仓储区域做一分类
IT类客户要求较高，集中在配送的及时性上，由于西安IT产品销售地域集中在雁塔路电脑一条街，所以以佳杰、英迈、朝华为代表的经销商都集中在幸福路地区。
家电类由于西安市的家电销售量趋于西北前端，所以几乎所有家电企业都在西安这里产品中转库，集中于东三环与西三环两个区域。以苏宁易购、美的、格力集中在二府营村和天台八路，海尔、国美集中在马家沟新贝斯特，康宁路，一些家电小品牌集中于幸福路、东小寨村附近。
摩托车类以豪爵、建设、大阳、本田为代表，主要集中于大景物流、赖毅工贸位于田家湾地区。电动车、自行车多集中于西安监狱信远仓库和幸福路地区。
超市类西北地区华润万家以较大的市场份额领先于其他企业，其对于配送中心的建设非常重视，2008年建成的户县配送中心主要负责西北地区门店的商品配送工作。紧随其后的人人乐超市现配送中心位于天台八路，租赁朱宏物流仓库，由于结构、产权等问题，其已在阎良地区建设其配送中心。
西安本地企业民生家乐的配送中位于建章路，西果、三棵树、金虎、唐久、乐家都位于等驾坡区域，仓储设施简陋。
书籍西五路书商仓库主要集中于米秦路地区。
建材、五金对于仓储条件要求不高，由于销售区域在北三环地区，所以其仓储集中于中环路、浐灞团结村地区，仓储条件简陋。
日化类招商局仓库位于草滩主要客户为宝洁，联合利华、不凡帝等企业都集中在三桥地区。国亨市场等快消品也都集中在邓六路和华西路附近。
分析以上仓储分布，会发现规模较小的销售企业会在每一区域形成群落，由于办公、以及针对经销商提货便利的原则，会选择距离市场较近的地域进行商品的存放。