圈走2200亩土地之后 “菜鸟网络”难落地

一年前，马云圈走了村里2200亩土地。

73岁的村民吴茂喜在村头吸着烟呆坐着。他面前是一片空旷的红土地，一株老树孤零零的立在远处，偶尔有掠过的飞鸟划破静寂。

去年初夏，武汉江夏金口旭光村村委会把村民们召集在一起，拿出一份《关于印发<中国智能骨干网（武汉）项目征地补偿实施方案>的通知》，上面是中共江夏区金口街道工委办公室、街道办事处办公室盖下的两个“红戳”。

金口是一座有着2300多年历史的古镇，曾经是商旅往来的重要商埠。旭光村距离金口街道办事处不过几公里，村民大多姓吴，以务农为生。他们对所谓的智能骨干网非常陌生，但许多村民都听说过“富人”马云。

就在上述文件下发的前一周，马云和他们的小伙伴们（银泰集团、复星集团、富春集团以及顺丰、“三通一达”快递公司）出资的“菜鸟网络科技有限公司”（以下简称“菜鸟网络”）在深圳宣告成立。

菜鸟网络的目标是“让全中国任何一个地区做到24小时内送货必达。”在8-10年的时间里，计划以3000亿元的代价在全国范围内建立起一张能够支持日均300亿网络零售额的中国智能物流骨干网络（以下简称“CNS”）。

作为菜鸟网络宣告成立后拿下的第一个地块，旭光村村前几百亩土地上的青苗很快被连根拔起，再反复压碎碾平。就连吴茂喜自己在老宅附近开垦出的一亩多地的小菜园，也在一夜之间被夷为平地。还有人来到他们的宅院里丈量评估，房前屋后都不放过。此后，他们的住宅被冻结，不允许再建、重整或是装修。

失去土地的村民焦虑地等待菜鸟和马云的到来，希望他们可以帮助自己解决未来的生计。

过去十年间，中国电子商务市场复合增长率超过80%。B2C寡头格局形成过程中，电商巨头之间的竞争已经延伸至零售市场之外向前一步是移动支付，后退一步则是现代物流。

电商物流可分为仓储、干线和一公里配送三大环节。国外电商往往选择“定制仓储+专业第三方物流配送”的模式。新加坡物流开发商巨头普洛斯一直为这类模式的公司提供相关服务，其在中国也布局和发展多年。

但国内电商巨头却另辟蹊径。其中，京东、苏宁等成为自建物流的代表，并分别在仓储、配送两大环节各擅胜场。至于阿里巴巴集团，物流一直被认为是它的短板。接近菜鸟网络的人士透露，马云早在四年前就开始筹思对策，试图寻找最优的社会化物流整合方案。

2012年为其提供了一个难得的契机。当年2月，国家邮政局与商务部联合发文，出台促进快递与网络零售协同发展的指导意见。国务院、商务部又接二连三发文支持物流产业的发展。

作为整个华中地区节点城市的武汉也终于对外打开了土地市场的大门。这里号称“九省通衢”，承东启西、沟通南北，汇集着京广、京九、武九、汉丹四条铁路干线，以及京港澳、沪蓉等6条国道。作为中国内陆最大的水陆空交通枢纽，武汉是各路“兵家”的必争之地。但由于此前武汉房地产市场较为封闭，外来企业很难在此拿下巨幅优质地块。

所以，当武汉抛出“一港、六园、八中心”的物流发展规划之后，迅速吸引了淡马锡旗下丰树集团；国内互联网大鳄百度、腾讯；电商如亚马逊、苏宁、京东和1号店等企业蜂拥而至。

阿里巴巴集团不是动作最快的那一个。“电商的目标如果是做区域配送，那么就要选择能够覆盖三四个城市的高速公路网络节点地域。”世邦魏理仕中国区工业及物流服务部负责人罗瑾如是说。

马云将目标锁定在江夏金口。这里拥有一条长达32公里的优良水岸线，据称是建设武汉上游西大港的唯一选址，也是京港澳高速公路与沪渝公路的出入口。

但如何游说地方政府是一个难题。在土地出让问题上，地方政府与中央的利益往往不一致。电商们动辄要求数千亩的用地规模，又要交通便利、配套设施成熟，出让价格却远低于住宅商业用地。所谓“好钢要使在刀刃上”，“好钢”自是优质地块，地方政府的“刀刃”就是GDP、KPI以及税收等与政绩相关的硬性指标。

具体而言，2011年武汉启动工业发展倍增计划。为此，能够带来联动效应的工业产业，或是创造新的经济增长点、最好还能够为被征地拆迁的农民提供一揽子解决方案的企业才能成为武汉政府青睐的目标。

在2012-2014年间，每年武汉市供地计划中工业用地指标都在3万亩以上，但大部分都出让给新兴经济区。在武汉本级市，有光谷软件园和升级后的武汉经济开发区，江夏则有以上海通用汽车制造为核心的金港新城，还有新洲区阳逻港•华中国际产业园……随着可供出让的土地指标日益稀缺，即便是外资巨头普洛斯也越来越难拿到大体量的工业用地。

“马云如果告诉地方政府它想做普洛斯或是亚马逊，恐怕获得的反应是一样的。”世邦魏理仕中国区工业及物流服务部负责人罗瑾如是说。美国普洛斯集团(ProLogis)是全球工业物流老大。

“平台型物流”概念于此时正式登台，这是一个既具有阿里基因，又与如普洛斯、国内竞争对手苏宁、京东不同的模式。马云描述的“以3000亿的投入带动几十万亿的物流基础设施改造”对地方政府来说无疑是极具诱惑力的。

最终马云成功赢得武汉市政府、江夏区政府的支持，同样的经历也在其它城市上演。

2013年5月28日，在深圳华侨城洲际酒店，马云宣告菜鸟网络暨中国智能骨干网正式启动。他开始展露自己的野心——截至2013年底，国内网络零售额也不过1.89万亿。7年后这个市场若真如阿里巴巴副总裁梁春晓所预期那样达到10万亿的销售规模，日均网络零售额也不到300亿——这意味着，菜鸟网络的终极目标是垄断整个网络零售市场的物流配送。

一年后。

乘坐通往旭光村的公交车颠簸前行，经过30几站后上了武金堤公路。沿途可见占地数千亩的上海通用汽车武汉生产基地，右侧就是浩浩长江。下车后再度换乘小巴，到站后沿着黄土飞扬的纸金路再前行2公里，终于看到掩映在一丛绿树中的指示牌江夏金口旭光村。

《中国企业家》从旭光村村委会处获得一份《征用土地协议书》。一年前全村被征用的2000余亩土地中，有1637.99亩的耕地、123.56亩的建设用地和其它用地。参照湖北省下发的征地统一年产值标准（1790元/年），旭光村村民每亩地总计获得37950元补偿款（21年）。协议显示，旭光村征地补偿款总计7788.73万元。

扣除掉社保费用后，余款已经打到村民的账户中。但他们没能看到翻天覆地的变化，本应种植农作物的土地上只积着几处水泽，数丛荒草。一条铺设不久的公路将面前的土地分割开来，右侧是建成的500KV变电站，更远处是江夏区市政建设总公司正在为菜鸟网络武汉CNS一期进行道路通排工程。

项目显然进展得不那么顺利。直至今年2月，“武汉传云江夏物联网技术有限公司”才注册成立，法定代表人为公司COO、也是阿里集团副总裁童文红。4月26日，它以总价9495万元、均价23.74万元/亩的代价正式获得旭光村400亩土地的使用权。

与江夏区政府出让给上海通用汽车公司的数千亩工业用地14万元/亩的均价相比，菜鸟网络的代价显然要高得多。公司若继续以同样的标准拿下旭光村全部被征土地，则还需要再拿出4亿元。

一方面，是由于地方政府政策导向发生变化。江夏区政府管理班子变动频繁，过去四年时间里历任3位区长。2012年支持物流产业发展政策窗口期过后，新上任的代区长王清华提出要主攻工业，着力引进大项目、大园区来配合整个武汉市的工业倍增计划。5月中旬，《中国企业家》致电江夏区相关人士时，对方明确表示区政府目前所支持的产业已经转向汽车产业、光电子和生物医药，政府资源尤其倾向于上海通用汽车武汉产业园项目。

另一方面，菜鸟网络内部也一直在摸索前行。

菜鸟网络的股东中包括商业地产银泰集团，以及擅长以基金操盘项目的复星集团子公司星泓资本。为此，市场一度猜测马云或许会借助他们的力量运作手中的工业用地。但接近菜鸟网络的人士告诉《中国企业家》，有关土地以及公司模式的决策和运营主要由阿里巴巴集团负责，“毕竟它们是持股48%的第一大股东”，其余股东只是单纯的出资方。

菜鸟网络反复强调自己是一家互联网公司，而非物流开发商。此前，代号“天网”的阿里物流事业部就在进行相关的软件开发和数据服务工作。在商户环节，阿里集团为平台内的商家提供消费、仓储以及库存等信息，让其能够以最快的速度完成从下单到发货的过程。在物流环节，则试图把所有的快递公司都接入到阿里平台中来，物流后端系统让商家和快递公司彼此选择，达到资源的最优配置。菜鸟网络则一度被称作“地网”，负责在国内选定的节点城市里进行项目开发、光纤接入和系统搭建等工作。

去年9月，阿里物流事业部并入菜鸟网络。“天网”与“地网”的结合，目的就是整合出社会化物流的最优方案。

接下来的时间里，菜鸟网络的管理层组织了无数次头脑风暴，在碰撞与协调中渐渐形成了执行中的理论模式。

他们抛弃了传统的物流园开发模式。普洛斯有着数十年的运营经验，且获得资本市场、险资和国外产业基金的支持。但在国内金融环境之下，新兴电商很难拿到巨额低成本的长期资金。

而且，物流仓储租金虽然年年上涨，但其资本回报率并未超过7%。据称，普洛斯提供给投资方的内部回报率也不过是在15%-20%之间。而阿里巴巴集团招股说明书则显示，其最近一个财年的营收是404亿，净利润则达到175亿——43.32%的净利率，不止远高于房地产企业，甚至超出一般金融机构的盈利水平。更何况，菜鸟网络既然想吸引商户加入到平台之内，锁定的目标客户又大多是中小型企业，依靠低租金来培育市场是预期之中。所以，“菜鸟网络不会去追求租金收入，至少短时期内不是它的目标。”上述接近菜鸟网络的人士告诉《中国企业家》。

它也不会效仿京东去自建物流。这样可以避免巨额资金投入、沉淀来吞噬公司的盈利和现金。

最终菜鸟网络形成了电商产业新城概念。这本质上仍旧是产业集聚效应，核心就是菜鸟网络负责建立的物流仓储基地，以中小商户和快递公司为核心客户，试图将原材料生产到完成销售整个产业链转移到菜鸟网络平台之下，再渐渐衍生出商业、住宅以及其它配套设施出来。

5月初，银泰集团董事长沈国军卸任菜鸟网络CEO，阿里集团COO张勇接任。

在土地选址与定位环节，菜鸟网络坚持用阿里平台提供的消费者和商家数据来作为参考依据。在仓储的开发、设计和运营方面，菜鸟网络主要针对的是阿里平台里的商户和快递公司。一方面，通过为商户和快递公司提供数据来帮助他们进行库存管理。另一方面，则根据他们的需求去定制仓储。

正如上文提及，菜鸟网络的核心盈利不会来自租金，而是大数据服务。具体而言，传统物流商往往专注于为大企业客户提供服务，追求租户结构的稳定和租金收入的稳步提升。也，客户所租用的面积越大、时间越长越好。但菜鸟网络则致力于通过数据和信息服务来帮助自己的客户不断降低库存和网点分配，追求的是货物的快进快出。

仓储之外，菜鸟网络还会建立起商业项目，并鼓励租户在园区内开设类似于品牌旗舰店的O2O体验店。他们希望平台内的商户、尤其是淘宝商城内的中小卖家能够来此租库、开店乃至生活。再吸引为商家提供软件服务的IT公司来到这里，直至形成一个完整的电商生态圈。

但与其它产业园提前进行园区分块规划不同，菜鸟网络手中的地块还只限于物流仓储用途，商业、住宅等配套板块将会视基地发展情况再谋发展。

一切都还只是设想。即便是早在2010年就拿下的天津项目，目前也只有10万平米初具雏形。因为还处于招商阶段，尚不能视为成熟模式以待推广。“到底要形成什么样的模式，的确是菜鸟过去一年多时间需要面对的最困难的问题。”上述接近菜鸟网络的人士告诉本刊。

目前，菜鸟网络大概有300名员工。其中的200多名从事软件开发与数据服务工作，公司最主要的精力与投入也在这一方面。它们也从诸如万达等开发商那里挖来不少地产精英，但他们一般负责项目的执行工作。

并不保守的马云在拿地和投入上显示出谨慎的一面。据上述接近菜鸟网络的人士透露，虽然其与中国人寿和中信银行已经建立起战略合作关系，但目前公司所有的资金投入仍旧只限于股东方出资的50亿元资本金。

罗瑾告诉本刊，这或许是因为在政府严控土地闲置的环境下，企业进行运营周期较长、投资回报较慢的项目开发时必须避免集中拿地和开工所带来的资金风险。

如今，旭光村的村民已经很熟悉“菜鸟”这个名字。虽然他们获得了一笔补偿款，但却更担心日后的生计。

这里半数的村民都年逾五十。前文提到的73岁的吴茂喜只有5亩土地，所获补偿非常有限。而宅基地尚未被征用，新居的建设更是遥遥无期。“我们宁愿要地，这些钱总有花完的时候，下半辈子我们该怎么办呢？”一位接近五十岁的女性村民告诉《中国企业家》，“现在我们还不到领社保的年龄，打工岁数也太大了。”

如果菜鸟网络这个产业新城的试验真的能够成功，他们就不必再担心以后的生活。但这至少还要再等三年的时间。

菜鸟网络仍旧在天上“飞”，地下这条路在摸索中缓慢前行。